Более 45% сделок с офисами B+ сместились в зону ТТК-МКАД

Консалтинговая компания CORE.XP и девелопер Dominanta провели совместное исследование рынка офисов класса B+ в Москве, подводя предварительные итоги 2025 года и обозначив ключевые тенденции, которые будут определять поведение рынка в 2026 году.

По данным аналитиков CORE.XP, офисы класса B+ занимают значимую часть спроса, особенно в аренде. Однако их доля постепенно снижается на фоне активного ввода объектов класса А и перераспределения спроса в их пользу. Если в конце 2023 года на B+ приходилось 46% сделок аренды и купли-продажи, то к декабрю 2025 года их доля сократилась до 42%.

При этом высоким остается интерес к малым форматам помещений — площадью до 500 кв. м. На них приходится около 74% от всех заключенных сделок в классе B+, и именно они сегодня формируют основу рынка. Популярность крупных объектов класса B+, напротив, заметно сократилась: за 2025 год рынок зафиксировал всего шесть сделок с лотами более 5 тыс. кв. м — в 2,6 раза меньше, чем годом ранее, когда было совершено 13 сделок. Аналитики объясняют этот тренд не отсутствием спроса, а дефицитом доступных для покупки объектов.

География спроса тоже претерпевает изменения. Наиболее активной зоной заключения сделок с офисами класса B+ остается территория между ТТК и МКАД, стабильно аккумулирующая 45–47% объема всех сделок за последние несколько лет. Тем временем традиционные деловые кластеры — ЦДР и «Москва-Сити» — сталкиваются с экстремально низкой вакантностью на уровне 1–2%, что существенно ограничивает их возможности по размещению новых компаний. Этот дефицит стимулирует переориентацию спроса в современные децентрализованные районы. Лидером роста становится кластер Нагатино-ЗИЛ, а также локации на юге и юго-западе в пределах ТТК — МКАД, где за последние годы был создан значительный объем нового офисного фонда класса B+.

«Компании все чаще выбирают инфраструктурно обеспеченные районы за пределами центра не из-за снижения требований, а из-за того, что именно там сегодня представлен наиболее сбалансированный по цене и качеству продукт. Рынок стал значительно чувствительнее к стоимости, и, следовательно, готовые решения побеждают за счет отсутствия капитальных затрат и сокращения сроков переезда», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Согласно данным на декабрь 2025 года, спрос в сегменте B+ формируют в первую очередь компании из сфер IT и телекоммуникаций, строительства, недвижимости, консалтинга и бизнес-услуг. Ключевыми критериями выбора для арендаторов и покупателей являются не только престиж локации, но и удобство транспортной развязки, близость к социальной инфраструктуре. На фоне дефицита все больше компаний готовы смотреть на периферию, если там предлагаются современные инженерные решения, энергоэффективность и гибкие условия покупки, включая рассрочку.

С точки зрения ставок рынок демонстрирует уверенный рост на фоне рекордно низкой вакантности. Средневзвешенная ставка аренды по сегменту B+ к декабрю 2025 года достигла 27 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и ОПЕКС, что на 17% выше, чем в декабре 2024 года (23 тыс. руб. за кв. м), и на 50% выше уровня пятилетней давности (18 тыс. руб. за кв. м). При этом стоимость аренды офисного помещения с отделкой в декабре 2025 года составила 28,5 тыс. руб. за кв. м в год, что на 36% (21 тыс. руб. за кв. м в год) выше, чем офис под отделку. Такой разрыв в стоимости связан с удорожанием строительных материалов и отделочных работ. Что касается продажи, то офисы, реализуемые целиком, в декабре 2025 года стоят в среднем 318 тыс. руб. за кв. м (без НДС), что на 10% выше, чем в прошлом году, и на 45% выше, чем пять лет назад. В то же время стоимость продажи офисов блоками достигла 285 тыс. руб. за кв. м, что выше показателей прошлого года и пятилетней давности на 20% и 36% соответственно.

«Офисы класса B+ сегодня воспринимаются как золотая середина, где компания получает современный продукт, понятную стоимость и предсказуемые эксплуатационные параметры. Кроме того, спрос за пределами ТТК в отдельных районах подогревается дефицитом качественных современных пространств. Компании, которые сейчас размещаются в устаревших зданиях, целенаправленно ищут альтернативу в строящихся проектах и приобретают в них площади для переезда. Мы замечаем это в рамках нашего проекта — бизнес-центра NOON на юго-востоке Москвы, где он по сути является первым офисным проектом за многие годы», – комментирует Максим Иванов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и маркетингу Dominanta.

Рост общей деловой активности на рынке офисной недвижимости сдерживается недостатком качественных площадей в существующем фонде, высокой стоимостью финансирования из-за ключевой ставки и общей экономической неопределенностью. По прогнозу аналитиков, в 2026 году ожидается рост средней ставки аренды на 5%, а цена продажи вырастет на 10%. При этом общий объем спроса, по оценкам экспертов, снизится на 7% — до 1,3 млн кв. м с потенциалом увеличения за счет крупных сделок.

Также аналитики подчеркивают, что внедрение новой системы классификации объектов привело к формированию тренда, при котором девелоперы с портфелем объектов, ранее относившихся к сегменту B+, стали предпринимать шаги для соответствия критериям более высокого класса A, что формирует новый уровень конкуренции между застройщиками.

Главным драйвером рынка офисов класса B+ Dominanta и CORE.XP называют оптимальное соотношение цены и качества. И именно это, по мнению экспертов, будет определять структуру спроса в ближайшие два года — с акцентом на готовые и функциональные пространства, находящиеся в локациях, которые предлагают современный продукт вне перегретого центра столицы.